Рейтинг СМИ

Посетите рейтинг сайтов СМИ. В рейтинге учавствуют лучшие СМИ ресурсы.

Перейти на Рейтинг
Home » Экономика

Чужая земля под своим домом

Суббота, 11 января 2014

Сейчас готовится законопроект о передаче или выкупе собственниками квартир земельных участков под многоквартирными домами… Каким он должен быть — узнавали “ВЕСТИ”.

Многим владельцам квартир и нанимателям до сих пор непонятно, почему они, кроме земельного налога, платят еще и за аренду земли, на которой стоит их дом. Квартиру приватизировали или купили, дом в идеальных долях тоже является общей собственностью владельцев квартир, а это что еще за ерунда — арендная плата?

Но человек, а тем более живущий в многоквартирном доме, ко всему привыкает. Пережил он и снятие потолка аренды — до 6% от кадастровой стоимости земли, подтянул пояс потуже и включил аренду в ежемесячные обязательные расходы. Правда, те, для кого аренда составила 3 лата в месяц, приняли ситуацию более спокойно, чем тем, для кого она вылилась, например, латов в 20–40 латов. Но это уж кому как повезло, равенство у нас отменили вместе с бесплатной медициной. Да и было ли оно? Но это вопрос риторический, а арендная плата — даже не вопрос, а графа в месячной платежке за квартиру. Неужели ничего нельзя сделать?

Не плыть по течению

О тонкостях земельного вопроса читателям “ВЕСТЕЙ” рассказывает председатель Рижской ассоциации управляющих домами Игорь ТРУБКО:

— Во–первых, с землевладельцем можно и нужно договориться, если поставить цель. В рамках закона мы, как управляющие, вступаем в переговоры с хозяевами участков земли под многоквартирными домами. Например, такой вариант. Есть проблема с должниками, которые не платят за квартиру и коммунальные услуги, в том числе и за аренду земли. Кто за них должен платить — соседи? Нет, пусть каждый отвечает за себя и перед землевладельцем в том числе…

Скажем, домоуправление АО RIgas namu apsaimniekotais (RNA) приняло соответствующее решение, зафиксировало его в протоколе и отправило землевладельцу. Суть дела в том, что домоуправление фактически является посредником между жильцами, платящими аренду, и получающим эти деньги владельцем земли. То есть собирает и передает арендную плату. В письме мы сообщаем, что обслуживающая организация не должна обеспечивать хозяину земли оплату аренды, и впредь каждый владелец квартиры будет заключать с ним отдельный договор и отвечать за оплату аренды сам, причем каждый арендатор будет отчаянно торговаться с ним за свои кровные. Плюс надо будет добиваться оплаты от должников. То есть хозяину земли надо нанимать юриста, бухгалтера, делопроизводителя, а то и коллектора, вести активную переписку, устраивать приемные часы, ходить на судебные заседания по поводу исков о неуплате аренды… Много ли землевладельцев согласятся на это?

Игорь Трубко, как практикующий управдом, глава RNA, делится секретами мастерства:

— Хозяин земли читает письмо, размышляет, чем ему грозит наша инициатива, и понимает, что работать с каждым жильцом очень хлопотно, гораздо проще просто получать деньги каждый месяц. Тогда начинаются переговоры — и в конце концов мы приходим к соглашению, что жильцы будут платить аренду в размере 4,5% от кадастровой стоимости земли под домом, а не 6%, как было ранее, плюс, согласно закону, владельцы квартир платят налог на землю — 1,5%. А домоуправление в свою очередь берет на себя все вопросы сбора и передачи средств на оплату аренды: рассчитывает размер аренды по квартирам, выставляет счета, собирает и передает землевладельцу деньги за аренду, работает с должниками…

Таким образом, не мытьем так катаньем, как гласит народная мудрость, в отдельных местах, где над решением проблемы работают, постепенно регулируются, казалось бы, неразрешимые вопросы и хоть немного сокращаются расходы жителей на оплату жилья (заметим, собственного).

Добровольно–принудительно

Только жители стали привыкать к арендной кабале, как на жилищном горизонте появилось тревожное облачко. Замаячила перспектива появления новых правительственных директив для живущих на чужой земле. К добру ли это?

Читатели прислали в редакцию письмо, в котором высказали свои опасения по поводу возможной принудительной покупки земли под домом:

“Еще в конце мая на отчетно–выборном собрании нашего кооператива одного дома, или товарищества, как сейчас они называются, нам сообщили, что НАДО выкупать землю под нашим домом, и назвали возможную цену, которую должен будет дом уплатить владельцу земли. Мы прикинули, и оказалось, что владелец трехкомнатной квартиры в 59 кв. метров заплатит около 2 тысяч латов, однокомнатной — 1000.

В доме 60 квартир, и он стоит на болотистой земле рижского Кенгарагса, где раньше ничего не было. Потом в 1966–67 годах здесь построили пятиэтажки–”литовки”, новоселы посадили деревья, стало немного суше. Но несколько лет назад откуда ни возьмись появился хозяин земли, которому ни за что ни про что надо каждый месяц платить оброк: сначала от 2 до 3 латов в зависимости от площади квартиры, сейчас уже — от 3 до 5 латов в месяц, и еще раз в три месяца нам выставляют налог на его землю — порядка 7 латов…”

Жильцов возмущает, что неведомый хозяин земли палец о палец не ударит, чтобы хоть раз в месяц прислать дворника убрать несколько бесхозных участков вокруг домов (у него на земле их несколько в одном квартале). Приходится убирать дворникам, работу коих опять–таки оплачивают жители окрестных многоквартирных домов. Которым к тому же в итоге придется еще и выкупать эту землю у хозяина.

“Почему мы должны платить этим неизвестным людям, которые не заботятся о своей земле, не соблюдают правила содержания собственности, а только, как пиявки, сосут аренду из жильцов? Следуя причудам законотворчества, им отдали землю под домами, построенными 20, 30, а то и 60 лет назад, подарили пожизненную ренту, дали возможность просто так получать деньги, и немалые…”

В тот раз никто не проголосовал за предложение председателя кооператива: во–первых, о выкупе еще нигде не писали, во–вторых, не очень доверяя руководству кооператива, жильцы заподозрили, что председатель со товарищи нашли очередную лазейку погреть руки за общественный счет. Но теперь появилась информация, что проблема готовится к обсуждению в Сейме, возможно принятие закона о выкупе, — вот жильцы и обратились в “ВЕСТИ” с просьбой разъяснить: неужели действительно поголовно всех арендаторов поневоле вынудят еще и купить эту землю у землевладельцев–кровососов?

Застаревшая проблема

— Она возникла в связи с приватизацией жилья, в 1994–1997 годах, когда самоуправление начало привязывать дома к земле, то есть выделять каждому дому свой надел, за который тот отвечает. Да таким образом, чтобы самоуправлению осталось меньше земли, а значит, меньше хлопот по ее обслуживанию, — разъясняет Игорь Трубко.

Причем землю выделяли, не вымеряя равномерную окружность вокруг здания, а нередко к жилому дому прикрепляли дороги, территории, на которых стояли прекратившие работу предприятия, парки и скверы (в советское время районы строили с размахом, окружая просторными зелеными зонами для отдыха). Землю нарезали кусками неправильной формы, без какой–либо логики. Идея была такая: раз дворник и раньше убирал прилегающую к дому территорию, то почему бы ему не убирать и дальше? Они и убирают.

Но, напоминает глава ассоциации рижских домоуправов, в те времена домоуправления были государственными организациями и все еще выполняли социальную функцию, а земля была ничья, и ее еще не торопились приватизировать и денационализировать.

Продолжая экскурс в историю, вспомним, что сначала объявили приватизацию жилья, а уже позже, вдогонку, разрешили приватизировать землю в городах и сельских районах. Пошел раздел земли: часть национального достояния денационализировали бывшие владельцы, их наследники и седьмая вода на киселе, а часть пошла под приватизацию. Игорь Трубко продолжает:

— Латвия — единственная страна в бывшем соцлагере, которая вернула владельцам землю под многоквартирными домами, построенными в период с 1950 по 1990 год. В результате образовались неудобные куски частной земли, на которых строить нельзя по причине их малой величины, а убирать надо, да еще неприятность — приходится платить налог на землю…

Теперь понятно, почему в “жирные” годы в плотной застройке Пурвциемса и Иманты во дворах между пятиэтажками буквально ввинчивали новостройки и во дворах вместо детских площадок открывали автостоянки. Землевладельцы старались получить доход с никчемной земли.

Тупик

Аренда земли под домом обходится владельцу квартиры от небольших сумм в 0,50–1 лат за кв. метр до 5 и более латов за квадратный метр квартиры. Например, в Пардаугаве в районе Каменного моста земля не самая дорогая, но и не дешевая. Пятиэтажный дом на Ранькя дамбис “держит” большие участки земли вокруг — и владельцы квартир платят аренду до 20 сантимов за кв. метр.

— Арендная плата во многих случаях противоречит логике: содержание дома стоит жильцам 25–50 сантимов за кв. метр, а аренда земли обходится в 15–50 сантимов за кв. метр, — поясняет глава ассоциации. — Это ненормально, когда цена за обслуживание и плата за аренду одинаковые, и тем более, когда плата за аренду выше платы за обслуживание дома…

Какой–нибудь жилой дом стоит на приписанном к нему огромном участке, на котором владелец земли пару лет назад построил новый жилой дом. По участку проходит внутриквартальная дорога, на нем стоит филиал госучреждения. На земле, за которую платят жильцы дома, стоят машины других жителей и сотрудников учреждения, здесь гуляют, мусорят. Но по небрежности чиновников за землю общего пользования платят жители старого дома — и аренду, и налог, они же платят и дворнику, который убирает эту территорию.

А как не убирать! Придет комиссия районной исполнительной дирекции и оштрафует не владельца земли, а обслуживающую дом организацию, и конкретно — дворника. Несправедливо! Надо решать вопрос.

— Сейчас ситуация зашла в тупик, — продолжает руководитель ассоциации управляющих домами. — Земля под домами принадлежит одним людям, а другие владеют домом на ней. Нонсенс…

Мало ли у нас нелогичных ситуаций, спросит иной скептик. Да вот та же лишняя вода, за которую уже полтора десятка лет платят добросовестные жильцы. Или земельный нонсенс все–таки будет решаться? Собеседник сообщает, что лед если не трогается, то начинает потрескивать:

— Государство совершило ошибку при денационализации земли, и ее надо исправлять. В Министерстве экономики и Земельной службе создана рабочая группа для разработки предложений о порядке частичного выкупа земли. В Сейме рассматривают предложения и обсуждают варианты, но пока проект закона не выработан…

Значит, пока закон о земле под домами — как чистый лист, который ждет умного наполнения. И хотя Рижской ассоциации управляющих домами еще не предложили сформулировать свои предложения, они, безусловно, есть.

— Есть карта земли самоуправлений. Почему ее не перечертить и не отдать землю под многоквартирным домом собственникам квартир, но в разумных пределах — чтобы площадь приданной дому земли не превышала 20% от площади под домом? — рассуждает Игорь Трубко. — Остальную землю оставить хозяину, но с условием, чтобы он не платил налог на этот участок, который в силу разных условий нельзя использовать под застройку…

Что делать?

Управляющий считает, что жильцам по возможности надо выкупать землю под домом уже сейчас, и называет плюсы такой сделки.

* Таким образом увеличивается размер собственности владельца квартиры: к площади квартиры и идеальной части дома, находящейся в его собственности, прибавляется идеальная часть земли, выкупленной домом.

* Жители больше не платят за аренду земли до 6% кадастровой стоимости.

* Собственник квартиры больше не ожидает “сюрпризов” со стороны землевладельца.

* При продаже квартиры факт, что дом стоит на собственной земле, увеличивает ее конкурентоспособность на рынке: нет расходов на аренду, перед окнами без разрешения собственников квартир не построят новый дом или завод. В то время как факт хозяйской земли под домом дает повод покупателю настаивать на снижении продажной цены квартиры…

— У нас есть 12–квартирный дом на улице Ауцес, жители которого совершенно случайно узнали, что хозяин земли хочет продать ее вместе с участком под домом, — рассказывает Игорь Трубко. — Кто–то увидел в рекламе, что банк продает их участок за 14 тысяч латов. Закон не обязывает землевладельца предупреждать о своем решении жителей дома и управляющего…

Владельцы квартир обсудили между собой возможность покупки, запротоколировали решение собрания собственников квартир и выкупили землю за 12 200 латов. Сколько получается на каждую квартиру? Глава домоуправов рассказал, что в доме квартиры в основном по 40–50 кв. метров, и на каждую при выкупе пришлось 938 — 1 102 латов.

Не все сразу могут уплатить полную сумму, поэтому обслуживающая организация решила вопрос рассрочки платежей, составила график выплат: по 0,43 лата с кв. метра в течение 5 лет.

Как развивались бы события, если бы жители не увидели объявление? По всей видимости, землю купили бы спекулянты, и кто знает, какую аренду они потом назначили бы. Сейчас немало аферистов, которые у престарелых землевладельцев (или живущих за границей) выкупают такие участки, а потом втридорога дерут с жителей домов…

Так, в доме на Старая Русас, 5, который обслуживает муниципальное домоуправление, собственники квартир не знали, что землю под их домом перекупили. А ведь самоуправление могло позаботиться и помочь жильцам дома решить вопрос с выкупом земли.

Что надо учесть законодателям

В деле выкупа земли есть и свои особенности, которые надо учесть и проработать при составлении законопроекта.

* Все квартиры должны подписать договор купли–продажи у нотариуса. Практика показывает, что будут согласны 2/3 владельцев — кто–то не пришел на собрание, кто–то не хочет выкупать. Какой процент согласных жителей позволит принимать решение дома о покупке земли?

* Если это не 100%, то как юридически привести к нотариусу несогласное меньшинство?

* Или разрешить выкупить землю только желающим это сделать собственникам квартир дома, а с остальными товарищество собственников квартир заключит договор об аренде земли и для несогласных все останется, как прежде?

* Государству надо компенсировать землевладельцу землю под домом из неиспользованных государственных наделов?

Уже давно ясно, что денационализация ни к чему хорошему не привела, и судьба возвращенной недвижимости печальна. Казалось бы, напрашивается решение забрать собственность обратно, во всяком случае у части владельцев. Но у нас частная собственность — священная корова, хотя и основательно отощавшая и облезшая. Почему нельзя изменить закон, который, кроме вреда стране и большинству ее жителей, ничего не принес?

кстати

Если многоквартирный дом стоит на земле самоуправления или на государственной, то собственникам квартир не надо платить аренду, они только платят свою часть налога на землю…

Источник: Весточка.LV